¿Tengo que contratar a tiempo completo a un trabajador por cuenta ajena para que mi sociedad de alquileres inmobiliarios no se considere una sociedad patrimonial?

Esta pregunta se la realizan muchos ahorradores que durante su vida laboral han conseguido juntar un pequeño patrimonio inmobiliario, o inversores que al calor de la recuperación inmobiliaria han visto en el sector el lugar ideal para conseguir unas rentabilidades correctas para su dinero.

La respuesta a la pregunta de si tengo que contratar a un trabajador es SÍ, de acuerdo con lo recogido en el artículo 5 de la Ley del Impuesto de Sociedades…y NO según el criterio de la Dirección General de Tributos en sendas consultas vinculantes de finales del año 2015 (V3380/15, V3744/2015 y V3915/2015).

Mmmmmm, entonces, ¿que decisión tomamos?.

Vamos a intentar arrojar un poco de luz y valorar si podemos, y nos interesa, acogernos al criterio de la Dirección General de Tributos y evitar la contratación de un empleado por cuenta ajena a tiempo completo.

La primera de las consultas acepta para la no contratación del empleado y la sustitución de éste por «terceros profesionalmente dedicados a la gestión de activos«. ¿Y por qué este criterio? Por el volumen de arrendamientos que maneja la entidad consultante, muy alto en este caso, tanto por activos arrendados como por cifra de ingresos. 

En la segunda de ellas, «la dimensión de la actividad a desarrollar por la consultante y el volumen e importancia de sus ingresos» también es clave para que la Dirección General de Tributos exima de la contratación directa de un empleado a la sociedad, y ésta lo sustituya por la subcontratación de la gestión de los inmuebles a una entidad especializada y ajena.

Para completar el trío de consultas, la V3915/2015 sigue la línea marcada por las dos anteriores, y cita textualmente en su conclusión: «en la medida en que la entidad tiene externalizada su gestión y tal y como se manifiesta en el escrito de consulta, la actividad de arrendamiento de inmuebles requiere, dada la dimensión de la actividad que desarrolla la consultante y el volumen e importancia de sus ingresos, de la disposición de una organización empresarial, puesto que, en este caso concreto, los inmuebles están compuestos por edificios de oficinas que conllevan un elevado número de arrendatarios. De manera que contratar la gestión de bienes inmuebles de cierta importancia a terceros profesionalmente dedicados a la gestión de activos, resulta más eficiente que la contratación de un empleado». 

En esta última consulta se recogen además las funciones que la empresa contratada realiza para la sociedad de gestión de inmuebles, entre ellas:

• Llevanza de contabilidad.
• Presentación de todo tipo de impuestos ante cualquier Administración Pública.
• Gestión de contratos relacionados con la sociedad o con el inmueble.
• Gestión de cobros y pagos.
• Comunicación con el inquilino del inmueble.
• Comunicación con entidades financieras, seguimiento en particular del instrumento de cobertura a contratar por la sociedad en el contexto de la inversión.
• Búsqueda de nuevo arrendatario o gestor hotelero alternativo del inmueble en el caso de incumplimiento del actual o conforme a lo previsto en el contrato de arrendamiento operativo suscrito o a suscribir con la entidad C. Negociación y firma del nuevo contrato.
• Asesoramiento e implementación en relación con proyectos inmobiliarios en relación con el inmueble (…).

Queda claro por tanto que el requisito a cumplir para evitar el literal del segundo párrafo del artículo 5.1 de la LIS, es decir, contratar a un empleado, es que la sociedad de arrendamiento de inmuebles tenga un volumen importante de ingresos relacionados con su actividad, y que éste volumen haga que la opción más eficiente para la organización de la actividad sea subcontratar la gestión de esos inmuebles antes que la contratación de una persona empleada a tiempo completo.

En caso que el volumen de actividad de la sociedad no pueda sostener este criterio, la contratación será obligatoria si no queremos que nuestra sociedad sea considerada de mera tenencia de inmuebles.