¿Quieres ventajas fiscales? Pues AFECTA los bienes a tu actividad económica.

Para Hacienda, “no todo vale” al poner a nombre de la sociedad pisos, vehículos y otros bienes.  Cuando hablamos de que los herederos de un patrimonio no paguen por ellos al recibir una herencia, o el titular de empresa no los incluya en su declaración del Impuesto de Patrimonio, tenemos que tener muy claros los requisitos que la Agencia Tributaria exige.

En nuestro anterior artículo analizábamos la obligación de la contratación de una persona a tiempo completo para evitar la consideración de sociedad patrimonial en una empresa con inmuebles puestos en alquiler, ese es el primero de los requisitos y el más importante.

Otro de los requisitos para demostrar que la sociedad desarrolla efectivamente una actividad económica es que más de la mitad de su activo esté afecto a la actividad económica. 

¿Por qué es interesante que la empresa tenga actividad económica?

Las participaciones que un socio tenga en una empresa que desarrolle una actividad económica disfrutan de un doble beneficio fiscal:

  1. Exención en Impuesto de Patrimonio (según el artículo 4.8.uno de la Ley 19/1991 del IP).
  2. Reducción del 95% (mayor en algunas Comunidades Autónomas) en Impuesto de Sucesiones y Donaciones en el momento de la transmisión de esas participaciones por donación o herencia al cónyuge o a los hijos.

Entonces, para aprovechar estas ventajas fiscales, ¿cómo puedo demostrar que un activo está afecto a la actividad económica?

Es habitual que muchas sociedades contengan dentro de su activo inmuebles diversos (pisos, naves, locales comerciales, etc). De entre todos ellos, alguno puede utilizarse para desarrollar en ellos la actividad propia de la empresa (activos afectos), otros se han podido incluir en base a criterios fiscales ventajosos para el titular de la empresa pero la empresa no saca rendimiento alguno de ellos (activos no afectos), y una tercera situación son los inmuebles que la empresa pone en alquiler, y es aquí donde debemos demostrar que efectivamente se encuentran afectos a la actividad (en este caso actividad de arrendamiento de bienes inmuebles, incluida dentro del objeto social de la sociedad).

Jackie Stewart
¿Tres años? ¿Me estás pidiendo que aguante con este coche tres años? 

La normativa del Impuesto de Sociedades no contiene una definición expresa del concepto de elemento patrimonial afecto . Es en el ámbito del IRPF donde se analiza y define dicha afectación. En su artículo 29, la LIRPF exige los siguientes requisitos:

A) NECESIDAD. Se consideran afectos:

– Los inmuebles en que se desarrolla la actividad del contribuyente.
– Los destinados a servicios económicos y socioculturales del personal. Se excluyen aquí los bienes de esparcimiento y recreo.
– En general, todos los que sean necesarios para obtener los respectivos rendimientos.
Puntualizar que no son bienes afectos los activos representativos de la participación en fondos propios de una entidad y la cesión de capitales a terceros.

B) UTILIZACIÓN EN LA ACTIVIDAD. Se excluyen de esta definición:
– Los utilizados de forma simultánea para actividades económicas y para necesidades privadas. Con este requisito se excluye la afectación de los automóviles turismos y motos, ya que Hacienda entiende que no se utilizan exclusivamente para la actividad de la empresa.

– Los elementos patrimoniales que no figuren en la contabilidad o registros oficiales de la actividad que está obligado a llevar el contribuyente. Aquí Hacienda admite prueba en contrario por si ha habido despiste y no se ha incluido por error.
Un plazo muy importante a tener en cuenta en el traspaso de bienes que intentamos que tengan la consideración de afectos a la actividad son TRES AÑOS. 
Nuestra administración no entiende producida la afectación cuando los elementos se venden antes de transcurridos tres años desde la fecha de afectación.
Por lo anterior, vemos que en caso de bienes inmuebles que hayan estado arrendadas u ofrecidas en alquiler durante el ejercicio, deben permanecer al menos los tres años con esa consideración en el balance de la sociedad.

Sociedad de alquiler de inmuebles, ¿tengo que contratar para evitar que sea patrimonial?

¿Tengo que contratar a tiempo completo a un trabajador por cuenta ajena para que mi sociedad de alquileres inmobiliarios no se considere una sociedad patrimonial?

Esta pregunta se la realizan muchos ahorradores que durante su vida laboral han conseguido juntar un pequeño patrimonio inmobiliario, o inversores que al calor de la recuperación inmobiliaria han visto en el sector el lugar ideal para conseguir unas rentabilidades correctas para su dinero.

La respuesta a la pregunta de si tengo que contratar a un trabajador es SÍ, de acuerdo con lo recogido en el artículo 5 de la Ley del Impuesto de Sociedades…y NO según el criterio de la Dirección General de Tributos en sendas consultas vinculantes de finales del año 2015 (V3380/15V3744/2015 y V3915/2015).

Mmmmmm, entonces, ¿que decisión tomamos?.

Vamos a intentar arrojar un poco de luz y valorar si podemos, y nos interesa, acogernos al criterio de la Dirección General de Tributos y evitar la contratación de un empleado por cuenta ajena a tiempo completo.

La primera de las consultas acepta para la no contratación del empleado y la sustitución de éste por “terceros profesionalmente dedicados a la gestión de activos“. ¿Y por qué este criterio? Por el volumen de arrendamientos que maneja la entidad consultante, muy alto en este caso, tanto por activos arrendados como por cifra de ingresos. 

En la segunda de ellas, “la dimensión de la actividad a desarrollar por la consultante y el volumen e importancia de sus ingresos” también es clave para que la Dirección General de Tributos exima de la contratación directa de un empleado a la sociedad, y ésta lo sustituya por la subcontratación de la gestión de los inmuebles a una entidad especializada y ajena.

Juan Manuel Fangio - Enzo Ferrari
Querido Enzo, ¡cuéntame como llevas tus sociedades de arrendamientos! Otro día Juan Manuel, que lo quieres saber todo.

Para completar el trío de consultas, la V3915/2015 sigue la línea marcada por las dos anteriores, y cita textualmente en su conclusión: “en la medida en que la entidad tiene externalizada su gestión y tal y como se manifiesta en el escrito de consulta, la actividad de arrendamiento de inmuebles requiere, dada la dimensión de la actividad que desarrolla la consultante y el volumen e importancia de sus ingresos, de la disposición de una organización empresarial, puesto que, en este caso concreto, los inmuebles están compuestos por edificios de oficinas que conllevan un elevado número de arrendatarios. De manera que contratar la gestión de bienes inmuebles de cierta importancia a terceros profesionalmente dedicados a la gestión de activos, resulta más eficiente que la contratación de un empleado”. 

En esta última consulta se recogen además las funciones que la empresa contratada realiza para la sociedad de gestión de inmuebles, entre ellas:

  • Llevanza de contabilidad.
  • Presentación de todo tipo de impuestos ante cualquier Administración Pública.
  • Gestión de contratos relacionados con la sociedad o con el inmueble.
  • Gestión de cobros y pagos.
  • Comunicación con el inquilino del inmueble.
  • Comunicación con entidades financieras, seguimiento en particular del instrumento de cobertura a contratar por la sociedad en el contexto de la inversión.
  • Búsqueda de nuevo arrendatario o gestor hotelero alternativo del inmueble en el caso de incumplimiento del actual o conforme a lo previsto en el contrato de arrendamiento operativo suscrito o a suscribir con la entidad C. Negociación y firma del nuevo contrato.
  • Asesoramiento e implementación en relación con proyectos inmobiliarios en relación con el inmueble (…).

Queda claro por tanto que el requisito a cumplir para evitar el literal del segundo párrafo del artículo 5.1 de la LIS, es decir, contratar a un empleado, es que la sociedad de arrendamiento de inmuebles tenga un volumen importante de ingresos relacionados con su actividad, y que éste volumen haga que la opción más eficiente para la organización de la actividad sea subcontratar la gestión de esos inmuebles antes que la contratación de una persona empleada a tiempo completo.

En caso que el volumen de actividad de la sociedad no pueda sostener este criterio, la contratación será obligatoria si no queremos que nuestra sociedad sea considerada de mera tenencia de inmuebles.